Советы и рекомендации » Discussions


ЧТО ВАМ НУЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПОДПИСАНИИ ДОГОВОРА С АН

  • February 19, 2015

    Договор с агентством недвижимости, как и любой договор, включает преамбулу, предмет договора, обязательства и ответственность сторон, сроки исполнения обязательств, а также порядок его расторжения. Каждый из пунктов обязателен. И чем подробнее будут прописаны обязательства агентства, тем больше у клиента гарантий получить желаемое. 


    В преамбуле указываются стороны по договору – заказчик и исполнитель (юридическое лицо, агентство недвижимости). Со стороны агентства договор имеет право подписывать первое лицо фирмы. Другому лицу такое право дается на основании доверенности. Клиент риэлторской компании должен проверить ее наличие и срок действия, а также – потребовать приложить доверенность к договору.


    Предмет договора – это те существенные условия, без выполнения которых документ теряет смысл. Договор должен определить, какие услуги агентство недвижимости должно оказать.


    В этом разделе могут быть указаны: консультирование при сборе документов, сопровождение сделки, поиск и подбор квартиры (покупателя) и т. п. Затем каждая из сторон будет вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Никакие устные обещания в расчет не принимаются. Посему к этому разделу необходимо подойти с особой бдительностью, причем обратить внимание на обязательства не только агентства, но и клиента.


    Например, агентство должно не «содействовать в поиске покупателя», а «найти покупателя». 


    Допустим, в агентство обращается продавец, который намерен после продажи своей квартиры приобрести другую недвижимость (встречная сделка). В договоре об услугах обязательно прописать не только само условие продажи лишь после нахождения варианта для покупки, но и как можно более точные параметры требуемого жилья. 


    Соответственно, должен быть определен и срок, в течение которого агентство берется найти покупателя на условиях, устраивающих продавца (именно срок исполнения обязательств, а не время действия договора). Срок этот чаще всего составляет от трех до шести месяцев.


    Можно указать срок исполнения каждого конкретного обязательства, например время поиска квартиры, срок оформления необходимых документов и так далее.


    Тогда клиент получит возможность контролировать исполнение обязательств агентством недвижимости. И факт нарушения условий договора будет установить гораздо проще.


    При этом, по сложившейся практике работы, петербургские агентства недвижимости не предлагают продавцу жилья нести расходы по рекламе объекта – за редким исключением.


    Работа сделана, цель не достигнута


    Четко прописанные обязанности агентства нужны для того, чтобы избежать траты времени на лишние просмотры неподходящих объектов. Договор должен включать не только технические характеристики самой квартиры (количество комнат, площадь, тип дома и т. д.), но и другие важные для вас параметры: район, удаленность от метро, состояние объекта. 


    По факту показа всех подходящих вариантов клиент подписывает акты просмотра. Эти документы являются подтверждением проделанной агентством и риэлтором работы. Не так редки случаи, когда клиент, посмотрев полтора – два десятка вариантов, подходящих по заданным параметрам, так и не сумел определиться с выбором. 


    Финансовая ответственность продавца наступает после того, как нашелся покупатель и достигнута договоренность о сделке. Тогда подписывается предварительный договор купли-продажи (в некоторых компаниях он может называться иначе, например «опцион»), по которому продавец при отказе от сделки должен возместить агентству расходы и уплатить компенсацию. 


    Понятно, что бессрочный договор, предусматривающий штрафные санкции для клиента за его досрочное расторжение, лучше просто не подписывать. Логично предусмотреть, чтобы агентство часть вознаграждения получило лишь после полного завершения сделки, когда последний жилец будет снят с регистрации в купленной квартире.


    Цена услуг


    Цена услуг и расчеты могут быть прописаны как в самом договоре, так и в приложении к нему. Как правило, агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой (покупаемой) квартиры, но цена может быть и фиксированной. Необходимо выяснить, какие именно услуги агентство обязано совершить за указываемое вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Как правило, дополнительно оплачивается нотариальное удостоверение договора, его государственная регистрация, получение каких-либо документов и подобные расходы. 


    Достаточно распространена практика, когда агентство в качестве гарантии оплаты оказанных услуг предлагает покупателю жилья предварительно внести определенную сумму. 


    Следует также обязательно обратить внимание на то, в обеспечение каких именно обязательств уплачивается задаток: связанных с исполнением риэлторского договора или основного договора – купли-продажи жилого помещения. 


    Необходим документ, подтверждающий факт передачи денег и их назначение.


    Если уплачен аванс, то при расторжении договора эта сумма должна быть обязательно возвращена. Сумма, внесенная в качестве задатка, полностью перейдет к агентству, если договор не будет исполнен по вине клиента.